株式会社KATACHI
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不動産売却
マンション売却を検討中のあなたへ、手数料や費用に関する大切な情報をわかりやすくお届けします。 物件価格や地域ごとの手数料の違い、仲介手数料の計算方法や上限額など、売却に関わる費用の詳細を解説。さらに、売却時に注意すべきポイントもまとめています。
この記事を読めば、マンション売却にかかる手数料や費用を把握し、安心して売却手続きに進むことができます。ぜひ、マンション売却をお考えの方は一度目を通してみてくださいね。
マンションを売却する際には、手数料や費用が発生します。これらの費用を把握しておくことで、無駄な出費を避けたり、適切な売却価格を設定できるようになります。 今回は、一般的なマンション売却手数料の相場や、地域や物件価格による手数料の違いについてご紹介します。
マンション売却時の手数料は主に、仲介手数料として不動産業者に支払われます。一般的な仲介手数料の相場は、売却価格の3%＋6万円（消費税別）とされています。ただし、この相場はあくまで目安であり、実際の手数料は業者や契約内容によって異なります。
マンション売却時の仲介手数料は、成約価格によって計算されることが一般的です。また、仲介手数料には上限額が設けられています。ここでは、成約価格による仲介手数料の計算方法と上限額について詳しく見ていきましょう。
仲介手数料は、売却価格に応じて決まります。一般的な計算方法は、「売却価格 × 3% ＋ 6万円（消費税別）」となっています。例えば、売却価格が2,000万円の場合、仲介手数料は「2,000万円 × 3% ＋ 6万円 = 66万円（消費税別）」となります。
仲介手数料には上限額が設定されています。これは、消費者を守るための措置であり、業者が過剰な手数料を請求できないようにするためのものです。現行の上限額は、「売却価格 × 3% ＋ 6万円（消費税別）」で、これを超える金額を請求することは法律で禁止されています。
マンションの売却には、仲介手数料のほかにもさまざまな費用がかかります。その費用の合計は、売却額の5〜7%が一般的です。
ここでは、マンション売却にかかる費用を一覧にまとめました。見てみましょう。
仲介手数料は不動産会社が受領できる上限額が決まっています。
上限額は取引額に応じて決まり、別途消費税も発生します。その算出方法は下表の通りです。
| 取引額 | 仲介手数料(別途消費税) |
|---|---|
| 200万円以下 | 上限は18万円※1 |
| 200万円超から400万円以下 | 取引額 × 4% ＋ 2万円 |
| 400万円超 | 取引額 × 3％ ＋ 6万円 |
※別途消費税が発生します。
※1低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例により、400万円以下部分の上限は18万円となります。なお、特例は売主側にのみ適用されます。
不動産の売買契約書は「課税文書」の為、印紙が必要となります。印紙税の税額は、売買契約書に記載する売買代金によって決まり、税額は下表の通りです。
| 売買契約書に記載する売買代金 | 本則 | 軽減税率（※） |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | – |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | 対象外 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 5億円超10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 10億円超50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
| 金額の記載のないもの | 200円 | 対象外 |
※2014年4月1日～2024年3月31日まで
住宅ローンが残っているマンションを売る場合、売主様には抵当権抹消の登録免許税が発生します。抵当権抹消の登録免許税は不動産1戸につき1,000円となります。 マンションは土地と建物のそれぞれに抵当権が設定されている為、登録免許税は2,000円となります。登録免許税は事前に司法書士に預け、司法書士に代理で納税してもらうのが一般的な方法となります。
マンションを売却する際に必要な各種証明書として、印鑑証明書、住民票、固定資産税証明書があります。
印鑑は偽造されるリスクが高いため、公的な書類などではその書類に押された実印が間違いなく本人のものであることを証明するものが必要になります。それが印鑑証明書で、正しくは「印鑑登録証明書」といいます。 印鑑証明書は住民登録している市区町村の役所で登録をしておきます。登録をしておけば、役所に行って印鑑登録証明書を取得できます。
売却するマンションから、先に別の場所に引っ越して住民票を新しい住所に移している場合など、登記されている人の現住所が登記上の住所と異なる場合は、住民票を用意する必要があります。
住民票は住民登録している市区町村の役所で発行してもらえます。登記住所と現住所が同じ場合は、住民票は不要です。
買主の登録免許税を計算するときに必要となるのが、固定資産税証明書です。 固定資産税証明書は、その物件がある市区町村の役場で取得できます。大崎市なら大崎市役所です。
繰上返済手数料は、銀行によって異なります。おおよそ3万円～5万円程度です。
譲渡所得税とは、マンションの売却で得た利益に対してかかる税金です。マンションが購入時より高い価格で売却できた場合は、確定申告にて所得税を納税する必要があります。 住民税と所得税と復興特別所得税を総称して譲渡所得税と呼びます。
住民税と所得税とは、売却益に対して課せられる税金です。復興特別所得税とは、東日本大震災の復興財源を確保するための税金で所得税額に上乗せで掛けられます。 譲渡所得税は、マンションの所有期間によって税率が異なり、長く保有していたほうが税金額は安くなります。
下記の表の通り、マンションの所有期間が5年以下の場合（短期所有）の税率は39.63%、5年超の場合（長期所有）は20.315%の税率がかかります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 (5年以下の場合) | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 (5年超の場合) | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
マンション売却では、売却時に返金されるお金もあります。
火災保険を長期一括契約している場合、契約期間中に解約すると残存期間分の保険料の返戻金が戻ってくる可能性があります。（保険会社により異なる）火災保険は引き渡し日までかけておくことが基本ですので、引き渡し日が決まったら火災保険会社に連絡し、解約手続きをしましょう。
住宅ローンの保証料を、現金一括払いで支払っている場合では、残存期間分の保証料が戻ってきます。ただし、金融機関によって返金の条件や手数料有無などが異なる為、事前に確認しておきましょう。
固定資産税と都市計画税の清算金は、返金されるというよりは買主様との間で清算する金銭のことです。引き渡し日以降の固定資産税などの実質的な負担を買主様へ移転する為に行います。固定資産税および都市計画税を納めるのは1月1日時点の所有者です。1年のうちに売買が行なわれても、その年の納税義務者は1月1日時点の所有者となる為、売主様は売却してもその年の固定資産税などを納税しなければならないことになります。その為、引き渡し日によっては売主様にとって不公平になってしまうので、それを解消する為に、買主様に納税義務はありませんが、売主様・買主様間で日割り計算した後に清算することが慣例となっています。
管理費および修繕積立金は、翌月分を当月末払いで支払うことが多いです。例えば、6月5日に売った売主様は、5月31日に6月分の管理費および修繕積立金を払い終えていることになります。6月5日以降は、買主様に所有権が移りますので、6月5日以降の管理費および修繕積立金は、買主様が負担するべきものとなります。そこで、引き渡しの際に、引き渡し日以降の当月分の管理費および修繕積立金を買主様から売主様へ支払います。これが管理費および修繕積立金の清算金です。固定資産税と都市計画税の清算金とは異なり、払い過ぎていたものが返金される形となる為、管理費および修繕積立金の清算金は戻ってくるお金ということになります。
3,000万円で買ったマンションを、1500万円で売却した場合の手元に残る金額を計算してみましょう。
（なお、居住年数は10年以上、売却にかかった諸経費は40万円で計算します。）
まず、仲介手数料は売却価格の3%＋6万円＋消費税で計算され、56.1万円となります。 続いて譲渡所得については、売却金額から購入金額と諸経費を引いた金額となり、この場合は-1,540万円となります。マイナスとなるため譲渡税はかかりません。
最終的に、売却金額から仲介手数料・売却諸経費・印紙税・譲渡費を引いた金額が手元に残る金額となり、1402.9万円となります。
マンション売却時には、さまざまな注意点があります。ここでは、手数料の支払いタイミングについて簡潔に説明します。
仲介手数料は、「不動産売買契約が成立したときに不動産会社に支払う成功報酬のこと」とご紹介しましたが、これは不動産を「購入したい」という人が現れて、その売買が成立したときの成功報酬です。 つまり、仲介手数料を支払うタイミングは、買主との間で売買契約が成立した後になります。不動産会社に仲介を依頼した時点でかかるわけではありません。
一般的に不動産の売却は、以下のような流れで進みます。
仲介手数料を払うのは、4の「購入希望者と売買契約を結ぶ」段階です。1の「不動産会社に売却の依頼をする」ときや、2の「売出価格を決めて、販売を開始する」といったタイミングでは支払いません。 不動産会社によって異なりますが、一般的に3の「売買契約を結ぶ」タイミングで仲介手数料の半分を、残りの半分は引き渡しを行ったときという具合に、2回に分けて支払うのが一般的です。 また、仲介手数料は現金で支払うのがほとんどです。物件を売却して利益が出ればそこから差し引くことができますが、利益が出ない場合は仲介手数料を自分で用意しておく必要があるでしょう。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下を短期譲渡所得、5年超を長期譲渡所得と呼び、それぞれの税率は以下の通りです。
| 所得の種類 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 9％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | 5％ |
復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％になります。
なお、購入時の売買契約書を紛失してしまった場合など、取得費が不明なときは、概算取得費と呼ばれるものを取得費(譲渡価額×5％)として用います。
譲渡所得が発生した場合、一定の要件を満たすと節税特例を利用することができます。利用できる可能性のある特例を示すと、以下の通りです。
なお、マイホームの節税特例は、買い換えをする場合、購入物件で住宅ローン控除を利用するときは同時に利用できないことになっています。 また、取得費の特例は相続税を納税した人でないと利用できません。
特例を利用するには要件を満たす必要がある為、要件を確認するようにしてください。
マンション売却を考えているあなたに、さまざまな手数料や費用についてお伝えいてきました。
主な費用は、仲介手数料、印紙税、司法書士への報酬、各種証明書類の料金などがありますが、売却によって利益が出た場合には、譲渡所得税も考慮が必要です。
一方で、火災保険料の返金や住宅ローン保証料、固定資産税・都市計画税の清算金、管理・修繕費の清算金など、戻る費用もございます。マンション売却にかかる費用のシミュレーションを通じて、実際の費用を把握しましょう。売却時の注意点として、仲介手数料の支払いタイミングや税率、特例についても確認しておくことが大切です。これらの情報を理解して、無駄な費用を抑え、スムーズなマンション売却を実現しましょう。